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前回、毎月返済可能な金額は、約6万1千円となりました。 では、今回は住宅ローンや金利についてお話していきます。
「6万1千円って少ない金額じゃないですか？」「この金額で、本当に住宅ローンが借りられるんでしょうか。」
そうですね。金額だけ見れば、そう考えるのが自然かもしれません。
まずは、伊居名さんの年収やボーナスのことなどを整理して表にしてみましょう。
| 500万円 | |
| 33万円 | |
| 104万円 | |
| 62歳 | |
| 700万円 |
| 3,000万円 | |
| 500万円（頭金+諸経費200万円含） |
次に、借入可能額と年間の返済額を年収から逆算して出してみましょう。
一般的に、物件購入金額のの90％の貸付額、年間返済額は年収の23〜25％、最近では限度額を40％以内とすることが多いようです。
あくまで民間の金融機関でのお話なので、その他の金融機関では、それ以上の貸付や返済額で借りられる場合もあります。
ご主人の年収が500万円ですから、ローン返済期間35年、金利が3％として、年収の23％を年間返済額として、計算してみましょう。
年間の返済額が115万円、つまり12ヶ月で割ると、約9万6千円ということになりますね。
「月々9万6千円の支払いなんて…。6万1千円とはほど遠い金額だわ。なんとかならないかしら。」「それに、金利についてもよく知りたいわ。3％じゃなきゃだめなの？」
変動金利や固定金利選択型なら、3％以下の金利も可能です。上記は、3％の固定金利で計算した額ですので、次は、金利についてのお話をしましょう。
住宅ローンの金利には、3つのタイプがあり、どの金利を選択するかで返済額が違ってきます。
【固定金利】
適用金利が一定のため、将来金利上昇などのリスクがない。また、将来的な家計の計画が立てやすいので、長期的なローンを組む場合、一般的に固定金利を選ぶことが多いです。
ただし、低金利時は負担が大きくなることもあります。
【変動金利】
自己資金が高く、短期間でのローンを希望する場合、また、低金利時にこの「変動金利」が有利と言われています。
金利が変動するため、将来的な見通しが立てにくく、長期的なローンではリスクが高いと言われています。
【固定金利選択型】
固定金利期間が終了した後、固定金利か変動金利を選択できるのがメリット。自分に合った金利を固定年数ごと、その都度選ぶことができます。
銀行などでよく利用されていて、固定金利期間が長いほど金利が高くなることが多いようです。
また、変動金利と違い、増額幅に上限がないため、金利上昇時の返済額が大幅に増えるというリスクがあります。
「金利は低い方が払いやすいんじゃない？と思うんだけど…。どうなのかしら。」「やっぱり低い金利の方が魅力的だわ。」
「変動金利」は、当初は低い金利が魅力的で、ついそちらを選んでしまいたくなる気持ちはわかります。
確かに、金利を3％より減らすことができれば、借入可能額も増やすことができるんです。
でも、変動金利は固定金利と違って一定の金利ではないので、注意が必要です。
「変動金利」の金利は、半年ごとに見直されます。
返済額は5年ごとの見直しのため、返済額は5年間固定となります。
また、返済額の増加率も、大きく増加することもなく、増加率は最大25％までと、決まっているんです。
「金利が上がっても返済額が大きく変わらないんですね。」「それはつまり…少しずつしか元金が減らないということですか？」
そうなんです。返済額のうち、ほとんどが利息分を占めてしまい、元金が減らないなどのリスクがあるんです。
最悪の場合、利息分が毎月の返済額を超えてしまい、「未払利息」として債務をかかえてしまうことにもなりかねないんです。
伊居名さんは35年の長期ローンをご希望されているのですから、固定金利の方が、将来的な見通しを立てやすく、安心です。
それに、ちょうど今は金利上昇期なんです。
「毎月返済していても、利息分を払い続けるだけ、なんてことになったら…。怖いわ。」「今は金利が上昇している時期だから、固定金利を選べばいいのね。」
そうですね。逆に低金利時なら、同じ返済額で金利が低いわけですから、元金が早く減るので利息が少なくなるんです。
金利の変動率や、自己資金などを考えて、自分に合った金利を選ぶのが大切ですね。
「なるほど。金利については、しっかり考えないといけないんですね。」「でも、結局毎月の返済額は変わりませんよね。」
では、次に頭金についてお話したいと思います。
頭金が多く、借入額が少ないほど、返済のリスクは少なく済みますよね。
先ほどの借入可能額の計算で、物件購入金額の90％を貸付額とする場合が多いと言いましたが、
本当は、物件購入金額の80％を貸付額とし、残りの20％を頭金と考えるのが理想的だと言われているんです。
ですが実際は、20％の頭金を用意できるほどの自己資金を調達できない方が多く、マイホーム購入をあきらめてしまうケースも少なくないのです。
可能であれば、頭金を多く準備して、難しいならば、生活費の面を見直す必要がありそうですね。
現在は自己資金の500万円を頭金にということでしたよね。実は、住宅購入時にどうしても諸経費という形で200万円ほどかかってしまうんです。
ですので仮に、余裕を持って700万円にしてみてはどうでしょう。
たとえば、ご両親にご相談なさるとか、貯蓄を増やして数年後の購入を目指すなど、方法はありますよ。
「700万円か…。そうですね。なんとかしてみます。」「借入額を増やすより、頭金を増やすことを考えた方がいいかもしれませんね。」
はい。ただ住宅購入後、貯蓄が全くない状態になるのも危険ですから、現在の生活費3ヵ月分くらいの貯蓄は用意しておきたいものです。
先ほど出た返済額で難しいのでしたら、あとは生活費などの面で見直しが必要かもしれませんね。
せっかくマイホームを購入しても、日々の暮らしが赤字になってしまったら大変です。
例えば、収入アップの見込みなどがあれば、その分を返済にあてられますよね。
「そうね。パートで働いてみようかしら。きっと貯蓄も増やせると思うの。」「月々7万円収入が得られるとして…。年間84万円も収入がアップするわ。」
その意気です。先が少しづつ見えてきたのではないですか？
それでは、次回はキャッシュフロー表を作って、現在のライフプランを具体的に検証していきましょう。
